ติดตาม AomMoney
ผู้สนับสนุน
5 กองทุนอสังหาฯ น่าสะสมสำหรับมนุษย์เงินเดือน
1.6kShares
เทรดเดอร์พ่อลูกอ่อน ที่มากประสบการณ์ในการเทรดหุ้นและอนุพันธ์ มีงานอดิเรกสอนวิเคราะห์ทางเทคนิค และใฝ่ฝันอยากเห็นคนไทยเข้าใจการวิเคราะห์กราฟอย่างแม่นยำ
ขั้นแรกอยากทำความเข้าใจกับผู้อ่านก่อนครับว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) หรือ กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund) กองทุนทั้ง 3 ประเภทยังถูกนักลงทุนเรียกชื่อรวม ๆ ว่า “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ดังนั้นในบทความนี้เมื่อพูดถึง “กองทุนอสังหาริมทรัพย์” ก็ให้สื่อความหมายได้ถึงกองทุนทั้ง 3 ประเภทนะครับ
ลักษณะที่เหมือนกันของกองทุน 3 ประเภท คือ เป็นกองทุนที่รวบรวมเงินจากคนที่สนใจหลาย ๆ คน แล้วเอาเงินไปลงทุนในสินทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า ออฟฟิศ โรงงาน โรงแรม เสาสัญญาณโทรศัพท์ สายเคเบิลอินเตอร์เน็ต โรงไฟฟ้า เป็นต้น เพื่อหาผลประโยชน์ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในรูปค่าเช่า จากนั้นก็เอามาแจกจ่ายให้กับผู้ลงทุนตามสัดส่วน โดยคนที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องเหนื่อยกับการดำเนินการใด ๆ เลย เพราะกองทุนจะมีผู้ดูแลและจัดการให้ทุกอย่าง
Daddy เป็นคนนึงที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แล้วพบว่ากองทุนเหล่านี้ให้ผลตอบแทนที่ไม่น้อยเลยทีเดียว จึงอยากจะมาแนะนำให้ทุกคนได้รู้จักกัน ซึ่งในบทความนี้จะขอแนะนำ 5 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสะสมสำหรับมนุษย์เงินเดือน และแถมให้อีก 2 กองทุน RMF ที่จะช่วยให้เราได้ลงทุนทั้งในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แถมยังประหยัดภาษีได้อีกด้วย ถ้าพร้อมแล้วมาเริ่มกันเลย
ทำไม Daddy ถึงลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ?
สาเหตุที่ผมสนใจแบ่งเงินส่วนหนึ่งมาลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เพราะว่า
1 ไม่ต้องใช้เงินเยอะ : มีโอกาสได้ผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจได้โดยไม่ต้องใช้เงินเยอะ เริ่มต้นด้วยเงินไม่กี่พันบาทก็เป็นเจ้าของได้แล้ว (จำนวนหุ้นขั้นต่ำที่ซื้อในตลาดเท่ากับ 100 หุ้น ^_^) ถ้าจะไปสร้างห้างสรรพสินค้า หรือออฟฟิศเองคงตั้งใช้เงินเป็นพันล้าน
แนะนำให้อ่าน: ราคาหุ้นตก ทุ่มสุดตัวซื้อเลยดีไหม
2 ไม่เหนื่อย : ไม่ต้องไปหาคนเช่าเอง ไม่ต้องไปเดินเก็บค่าเช่าเอง ไม่ต้องสู้รบปรบมือกับผู้เช่า เพรากองทุนจะมีคนช่วยจัดการเรื่องพวกนี้ให้ และส่งเงินมาให้เราตามกำหนด
3 กระจายความเสี่ยง : เช่น กรณีที่เราเป็นเจ้าของโรงงานให้เช่า 1 โรง ถ้ามีคนมาเช่า % ผู้เช่าก็จะเท่ากับ 100% แต่ถ้าช่วงไหนไม่มีผู้เช่ารายได้ของเราจะหายไปทั้งหมดทันที แต่ในกรณีที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งอาจจะลงทุนในโรงงาน 100 โรง ถ้ามีผู้เช่ายกเลิกการเช่าไปสัก 1 รายได้ของเราจะหายไปเพียง 1% เท่านั้นเอง
4 สภาพคล่องสูง : ถ้าคิดเปลี่ยนใจอยากจะเลิกลงทุนก็ทำได้ง่าย เพราะกองทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถซื้อขายกันในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้ซื้อง่ายขายคล่อง แถมยังไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับเรื่องภาษีจากการซื้อขายอีกด้วย
5 ผลตอบแทนดี : หลายกองที่ผมถืออยู่ในพอร์ทได้รับเงินปันผลปีละประมาณ 7-8 % ต้องบอกว่าเป็นตัวเลขที่ไม่น้อยเลยทีเดียว และมีบางตัวราคาเพิ่มขึ้นได้ Capital Gain แถมมาอีกด้วย
อ่านบทความต่อด้านล่าง
ผู้สนับสนุน
การเลือกกองทุนอสังหาริมทรัพย์ Daddy ดูอะไรบ้าง ?
เนื่องจากการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เป้าหมายหลัก คือ ผลตอบแทนจากการเช่า จะเห็นได้ว่าราคา และผลตอบแทนที่จะได้จากกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะไม่ผันผวนเหมือนการซื้อหุ้น โอกาสที่จะซื้อขายกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไรจึงมีน้อย จึงไม่เหมาะกับนักลงทุนประเภทเก็งกำไร แต่จะเหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการลงทุนระยะยาวเพื่อรับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลอย่างต่อเนื่อง และมีโอกาสได้เงินปันผลมากขึ้นตามรายได้จากค่าเช่าที่เติบโตขึ้น โดยส่วนตัวผมจะพิจารณาประเด็นดังต่อไปนี้ครับ
1. ทรัพย์สินที่ดี หรือ อสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ดี : ประเด็นแรกที่ผมจะดู คือ กองทุนนั้น ๆ ลงทุนในทรัพย์สินอะไร หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน อยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ แล้วทรัพย์สินประเภทนั้นเป็นที่ต้องการใช้งาน หรือมีความต้องการเช่า มากน้อยอย่างไร และภาวะเศรษฐกิจจะส่งผลต่อความต้องการใช้งานทรัพย์สินนั้น ๆ หรือไม่
ตัวอย่าง ประเภทสินทรัพย์ที่ผมชอบเป็นการส่วนตัว เช่น เสาสัญญาณโทรศัพท์ และระบบใยแก้วนำแสงสำหรับอินเตอร์เน็ต เพราะผมคิดว่าตอนนี้โทรศัพท์มือถือ และอินเตอร์เน็ทเหมือนเป็นสิ่งจำเป็นในชีวิตประจำวันซึ่งขาดไม่ได้ ไม่ว่าเศรษฐกิจดีหรือไม่ดี คนก็ยังมีความต้องการใช้งาน และจะตัดค่าใช้จ่ายด้านนี้ออกเป็นลำดับท้าย ๆ
ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ผมจะชอบอสังหาริมทรัพย์ประเภท ออฟฟิศสำนักงาน หรือห้างสรรพสินค้า เพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีความมีผู้ต้องการเช่าเป็นจำนวนมาก หากเป็นออฟฟิศสำนักงานที่อยู่ในทำเลที่ดี ติดสถานีรถไฟฟ้า การเดินทางสะดวก หรือเป็นห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ครบวงจร
แนะนำให้อ่าน: ใครอยากเป็นเศรษฐี ? เชิญทางนี้
2. มี % ผู้เช่าสูง และสม่ำเสมอ : ผมเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ดี และอยู่ในทำเลที่ดีควรจะมี % ผู้เช่าที่สูงอย่างสม่ำเสมอ (คนเช่าเต็มนั่นเอง) ซึ่งจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าเดิมยกเลิกการเช่าน้อย หรือแม้จะมีผู้เช่าเดิมเลิกเช่าไป แต่ก็จะมีผู้เช่าใหม่เข้ามาทดแทนอยู่ตลอด ซึ่งจะส่งผลให้มีรายได้จากค่าเช่าสม่ำเสมอ
สินทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีลักษณะผูกขาด หรือประเภทที่ผู้เช่าจะมีภาระ และค่าใช้จ่ายสูงในการย้ายสถานที่เช่า ก็เป็นลักษณะของอสังหาริมทรัพย์ที่ผมสนใจ เพราะผู้เช่าเดิมที่ไม่มีความจำเป็นจริง ๆ จะไม่ยกเลิกการเช่า ทำให้ % ผู้เช่าไม่ผันผวน หรือเปลี่ยนแปลงมากนัก
3 ค่าเช่ามีโอกาสเพิ่มขึ้น : เงิน 1 บาทในอนาคต มีค่าน้อยกว่าเงิน 1 บาทในวันนี้ เนื่องจากผลกระทบของเงินเฟ้อ ดังนั้นถ้าสินทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เราถืออยู่ยังเก็บค่าเช่าได้เท่าเดิมในอนาคต ก็เหมือนกับว่าเก็บค่าเช่าได้ลดลง ทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ ผมคิดว่าเราควรจะมั่นใจได้ว่ามีโอกาสที่เพิ่มค่าเช่าจากผู้เช่าได้อย่างต่อเนื่อง หรือในอดีตมีข้อมูลแสดงให้เห็นว่าสามารถเรียกเก็บค่าเช่าเพิ่มได้
4. จ่ายปันผลอย่างต่อเนื่อง : สิ่งที่ต้องการจากการซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ ปันผล!! ถ้ากองไหนไม่ปันผล หรืออัตราเงินปันผลเริ่มลดลงจากที่เคย กองทุนอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ผมจะหลีกเลี่ยงไว้ก่อน ในทางกลับกันถ้ากองทุนไหนมีการปันผลมากขึ้นกว่าเดิม ผมก็จะให้ความสนใจกองเหล่านั้นมากขึ้น
5. เป็นกองทุนขนาดใหญ่ และมีสภาพคล่อง : เรื่องขนาดของกองทุน และสภาพคล่องในการซื้อขายก็เป็นประเด็นที่ผมให้ความสนใจ เนื่องจากในบางครั้งที่เรามีความจำเป็นต้องขายหรือสับเปลี่ยนกองทุน ถ้ากองทุนเหล่านั้นมีสภาพคล่องในการซื้อขายมากพอ จะสามารถสับเปลี่ยนกองทุนหรือซื้อขายได้อย่างคล่องตัว
6. มีนักลงทุนสถาบันให้ความสนใจ :ประเด็นนี้อาจไม่ใช่ประเด็นที่สำคัญมากนัก แต่ส่วนตัวผมใช้เป็น Indicator ในการเพิ่มความมั่นใจในการซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์กองนั้น ๆ โดยใช้เหตุผล คือ นักลงทุนสถาบัน พวก กองทุน ธนาคาร บริษัทประกันภัย หรือบริษัทประกันชีวิต น่าจะมีกระบวนการคัดกรองสินทรัพย์ที่จะลงทุนได้ดีในระดับหนึ่ง แต่อย่างไรก็ตามผมใช้ประเด็นเพื่อเพิ่มความมั่นใจเท่านั้น ไม่ได้สรุปว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์กองไหนที่มีนักลงทุนสถาบันถือ จะเป็นกองทุนที่น่าสนใจ หรือเหมาะสมกับเราทุกกอง
แนะนำ 5 กองทุนอสังหาริมทรัพย์ และ
2 กองทุน RMF ที่ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าสนใจ
ก่อนอื่นต้องขอออกตัวก่อนนะครับว่า***บทความนี้ไม่ใช่บทความเพื่อเชิญชวนให้ทุกคนซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในบทความนี้นะครับ*** แต่วัตถุประสงค์เพื่อต้องการให้ผู้อ่านทำความเข้าใจเกี่ยวกับทรัพย์สินที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปลงทุน และผลตอบแทนที่ผู้ถือกองทุนจะได้รับ และตัวอย่างข้อมูลที่ใช้ในการประกอบการตัดสินใจลงทุน เป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ผมแนะนำนั้น ผมคิดว่าเป็นกองที่มีความน่าสนใจ และส่วนตัวผมก็มีติดพอร์ทอยู่ ซึ่งแต่ละกองมีข้อมูลที่น่าสนใจ ดังนี้
1 QHPF
: Quality Houses Leasehold Property Fund
เป็นกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภท ออฟฟิศสำนักงาน จำนวน 3 แห่ง ได้แก่
1. อาคาร QH ลุมพินี ติดกับสถานี MRT ลุมพินี
2. อาคาร QH เพลินจิต ติดกับสถานี BTS เพลินจิต
3. อาคาร Wave Place ติดกับสถานี BTS เพลินจิต
รายละเอียดทรัพย์สินที่ QHPF ลงทุน
ที่มา : www.qhpf.com
* มูลค่าหน่วยลงทุน 10.9925 เป็นมูลค่าหน่วยลงทุนวันที่ 30 มิถุนายน 2558
**ราคาประเมินทรัพย์สินเป็นข้อมูลของวันที่ 27 พฤศจิกายน 2557
*** ราคาตลาด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2558 เท่ากับ 9.65 จะได้ P/BV = 0.88
อัตราการเช่า
ข้อมูลการจ่ายปันผลของ QHPF
ที่มา : www.settrade.com
หากคำนวณเงินปันผล 4 ไตรมาสย้อนหลังกับราคาปิด ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2558 ที่ 9.75 จะคิดเป็นเงินปันผล 7.55% ต่อปี
รายชื่อผู้ถือหุ้นใหญ่ของ QHPF ณ วันที่ 21 พฤษภาคม 2558
ที่มา : www.settrade.com
สรุปความเห็นของ Daddy สำหรับ QHPF
สำนักงานทำเลดี ใจกลางเมือง ติดสถานีรถไฟฟ้า อัตราผู้เช่าสูงสม่ำเสมอ เก็บค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ ปันผลต่อเนื่อง มีกองทุนถือเยอะ
2 CPNCG
: CPN Commercial Growth Leasehold Property Fund
เป็นกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภท ออฟฟิศสำนักงาน จำนวน 1 แห่ง คือ อาคารสำนักงาน ดิ ออฟฟิศเศส แอท เซ็นทรัลเวิลด์ ที่อยู่ติดกับห้างเซ็นทรัลเวิลด์
รายละเอียดทรัพย์สินที่ CPNCG ลงทุน
อัตราการเช่า
ที่มา : www.cpncg.com
* มูลค่าหน่วยลงทุน 11.7007 เป็นมูลค่าหน่วยลงทุนวันที่ 30 มิถุนายน 2558
** ราคาประเมินทรัพย์สินเป็นข้อมูลของวันที่ 30 มิถุนายน 2558
*** ราคาตลาด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2558 เท่ากับ 11.20 จะได้ P/BV = 0.96
ข้อมูลการจ่ายปันผลของ CPNCG
ที่มา : www.settrade.com
หากคำนวณเงินปันผล 4 ไตรมาสย้อนหลังกับราคาปิด ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2558 ที่ 11.30 จะคิดเป็นเงินปันผล 7.15% ต่อปี
รายชื่อผู้ถือหุ้นใหญ่ของ CPNCGณ วันที่ 13 พฤษภาคม 2558
ที่มา : www.settrade.com
สรุปความเห็นของ Daddy สำหรับ CPNCG
สำนักงานทำเลดีมากกกกกก…. กลางเมืองติดห้างใหญ่ ใกล้สถานีรถไฟฟ้า อัตราผู้เช่าสูงสม่ำเสมอ เก็บค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ในอัตราสูง ปันผลโตต่อเนื่อง มีกองทุนถือเยอะ
3. CPNRF
: CPN Retail Growth Leasehold Property Fund
เป็นกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภท ห้างสรรพสินค้า 4 แห่ง และ ออฟฟิศสำนักงาน จำนวน1 แห่ง ได้แก่
เซ็นทรัลพระราม 2เซ็นทรัลพระราม 3เซ็นทรัลปิ่นเกล้าเซ็นทรัลเชียงใหม่ แอร์พอร์ตสำนักงานที่ติดกับเซ็นทรัลปิ่นเกล้า ทาวเวอร์ A และ B
รายละเอียดทรัพย์สินที่ CPNRF ลงทุน
ที่มา : www.cpnrf.com
* มูลค่าหน่วยลงทุน 12.9616 เป็นมูลค่าหน่วยลงทุนวันที่ 30 มิถุนายน 2558
** ราคาประเมินทรัพย์สินเป็นข้อมูลของวันที่ 30 มิถุนายน 2558
*** ราคาตลาด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2558 เท่ากับ 16.70 จะได้ P/BV = 1.29
อัตราการเช่า
ข้อมูลการจ่ายปันผลของ CPNRF
ที่มา : www.settrade.com
หากคำนวณเงินปันผล 4 ไตรมาสย้อนหลังกับราคาปิด ณ วันที่ 31 กรกฎาคม 2558 ที่ 16.80 จะคิดเป็นเงินปันผล 7.12% ต่อปี
รายชื่อผู้ถือหุ้นใหญ่ของ CPNRFณ วันที่ 13 พฤษภาคม 2558
ที่มา : www.settrade.com
สรุปความเห็นของ Daddy สำหรับ CPNRF
ห้างสรรพสินค้าชั้นนำ ครบวงจร คนเดินเยอะ มีผู้เช่าอยากเช่ามาก อัตราผู้เช่าสูงสม่ำเสมอ เก็บค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ในอัตราสูง ปันผลโตต่อเนื่อง มีกองทุนถือเยอะ แต่….ราคาตอนนี้แพงไปนิดนึงเมื่อเทียบ P/BV
4. LHSC
: LH Shopping Centers Leasehold Real Estate Investment Trust
เป็นกองทุนที่ลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภท ห้างสรรพสินค้า 1 แห่ง คือ Terminal 21 (หัวมุมสี่แยกอโศก)
รายละเอียดทรัพย์สินที่ LHSC ลงทุน
ที่มา: www.lhscreit.com
* มูลค่าหน่วยลงทุน 10.6254 เป็นมูลค่าหน่วยลงทุนวันที่ 30 มิถุนายน 2558
** ราคาประเมินทรัพย์สินเป็นข้อมูลของวันที่ 20 สิงหาคม 2557
*** ราคาตลาด ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2558 เท่ากับ 10.4 จะได้ P/BV = 0.98
อัตราการเช่า
ข้อมูลการจ่ายปันผลของ LHSC
LSHC เพิ่งเริ่มกองทุนเมื่อปลายเดือนธันวาคม 2557
หาก
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น